<股票行情大盘走势>济南房价连跌5个月，降价也难卖

济南房价实现五连跌 降价也难走量

10月24日，国家统计局官公布了2014年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，据统计数据显示，与8月相比，70个大中城市新房价格环比均全部停涨，其中济南新房价格环比同比继续探底，环比下降0.7%，这已经是济南连续五个月房价下跌了，但比起7月环比下跌1.2%，8月份环比下跌1.3%来，9月济南的新房价格明显跌幅收窄，这或许表明济南的房价正在逐步完成筑底过程。

新房价格的持续下跌，与今年楼市整体持续低迷、市场不振有着直接的关系。纵观济南的房地产市场，进入下半年以来，降价促销、以价换量成为楼市的主调，各大房企使尽浑身解数，变着花样进行促销，而降价力度从一开始的“花拳绣腿”，变成了“真枪实弹”，纯新楼盘也是低开走量。

记者历数了下那些实实在在以真金白银换市场走量的楼盘，不在少数。天鸿万象新天 (论坛)8月初推出的电商团购节，拿出500套房源，以均价6000元/㎡对外开售，成功去化达80%多，一度成销冠，电商结束后济州岛房价暴跌，价格虽然回调，但仍维持在均价6200元/㎡的低价，比起7月之前均价7200元/㎡济南房价连跌5个月，降价也难卖，降价幅度仍在千元左右。

中建凤栖第 (论坛)日前推出30套特价房，均价6400元/㎡，并携手搜狐焦点团购钜惠，会员尊享5000抵4万优惠，比之前的均价7600元/㎡左右，每平米降价幅度仍在1100元左右。

金科城 (论坛)纽约区，85平两房、103平三室新品首推，售价5900元/㎡起，6200元/㎡封顶。

其他像绿城百合花园 (论坛)、绿地泉景嘉园 (论坛)、中海天悦府 (论坛)、永大颐和园 (论坛)等楼盘降价幅度也从二三百元到千元不等。

记者粗略统计了下，目前市场上的在售楼盘大约有近9成的项目在搞价格战促销，以价换量竞争激烈，这直接拉低了济南的新房成交价格。

但即便价格战激烈，仍难逆转楼市下行趋势，而限购政策的取消也没有达到预期效果，济南楼市的成交量依然是逐月下跌。

救市政策的出发点是消化存量房

于是新一轮救市刺激政策再出，9月30日央行联合银监会发布松绑限贷的通知，重申首套房按揭贷款优惠利率政策和重新划定了对首套房的界定。而仔细研读央行930新政不难发现，央行新政的关键不在首套房的利率优惠，毕竟银行受制于揽储成本，不可能实现7折利率，而在于对首套房的认定“认贷不认房”上，这一认定释放的主要是具有较强购买力，但购买住房仍需通过适当的加杠杆予以刺激的改善型需求。

而各大房企也读懂了政策真意，纷纷加大了以改善型为主打的楼盘推盘力度。而成交量从十一长假结束后开始抬头，新建商品房成交开始回升，其中改善型需求占据了一定比例，四季度销量有望筑底回升，由于改善型需求的大量入市，相信房价也将会止跌回稳。

但细看相关部门推出的一系列救市政策：取消限购、松绑限贷、公积金贷款新政、政府减税补贴等，不难发现这些政策都是针对购房者的，却没有在同期对开发商极其渴望的融资难问题有任何的帮助措施。

正如著名经济学者时寒冰先生所分析：在分析中国楼市趋势的时候，提及的重要问题之一，救市存量房的问题。这些年来高速开发出来的庞大的存量住房，与中国的金融体系筋骨相连。中国债务危机的较大隐患，或者说，随时可能引爆中国银行系统性金融危机的重大隐患也在这一点。细思，有关部门推出的政策是鼓励人们买房，化解自身危机。即，所有的救市政策的出发点是从消化存量住房的角度着手的。

据国家统计局发布2014年全国房地产开发与销售情况显示：全国存量房不断攀升，9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米。具体到济南，截止到10月16日，济南市可售房源为18.79万套，而据统计，截止到16日，济南市在今年10个多月的时间里，共卖出商品房7.44万套，平均每个月能卖出近7200套，如果库存量不再增加，也需要26个月才能卖完，仅比今年7月时出现小幅下降。

因此，面对如此高企的库存，和年底各大房企销售指标的压顶，第四季度或者至明年上半年的楼市仍将维持在以价换量的状态，主要任务仍以消化库存为主，房价不会大幅震荡。有业内人士分析：后市将继续会有政策缓慢而合理的推动，逐渐将房地产秩序扶到理想状态。